Esta é uma ação mais complexa, mais demorada e, não raro, muito mais onerosa. Para dar início a uma ação por descumprimento contratual, é necessário que o Locador tenha um argumento forte e justo. Às vezes o descumprimento contratual não significa muito e não dá ensejo à ação de despejo.

É muito comum que os Locadores venham a impor inúmeras condições injustas para que o Locatário cumpra. Mas o juiz, para decretar o despejo com fundamento em descumprimento do contrato, examinará vários aspectos, entre os quais se a condição imposta no contrato era justa e legal, se houve realmente descumprimento, se o descumprimento é sanável e, finalmente, em sendo sanável ou já sanado, se, ainda assim, enseja o despejo.

Mas, a essa altura dos acontecimentos, já terá decorrido muito tempo, o processo já terá consumido muitas diligências, os advogados já terão trabalhado arduamente e, em alguns casos, pode ter sido necessária uma perícia para aferir o descumprimento do contrato, principalmente se se refere a obras, e as despesas de parte a parte serão elevadas.

Entretanto, essa alternativa não pode ser desprezada, há muitas situações em que o Locador e Locatário excedem no exercício de seus direitos, e provocam a rescisão do contrato de locação por descumprimento de cláusula contratual.

É o caso de Locador que aluga um imóvel com direito a telefone e retira o telefone; que se compromete contratualmente a fazer adaptações no imóvel e deixa de executá-las (art.22). Pode ser também o caso do Locatário que subloca o imóvel, faz alterações ou obras sem autorização do Locador, ou, ainda, altera a finalidade da locação contratada (art. 23).